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地下室を設けて土地を最大限に活用！モデルハウスのゾーニング解説

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注文住宅の土地選びでまず確認しておきたいのが、法規制です。都市計画により、用途地域や建ぺい率、容積率等により、階数の制限や土地の広さに対して建てられる床面積が決まってくるからです。このコラムでは、ジェイホームズがモデルハウスを建てる時に考えた敷地を有効活用するためのゾーニング（エリア分け）のポイントについてお伝えします。

地下室の専用ページ：「土地・建物を最大限に活用できる地下室のある注文住宅」はこちらです。

住居系地域の土地の法規制のポイントとは？

ジェイホームズがモデルハウスとして購入した土地は、都市計画で「第１種低層住居専用地域」という地域にありました。住環境に配慮すべく、低層の建物しか建てられない地域です。

他の主な法規制としては、建ぺい率は40%、容積率は80%に指定されている土地でした。

「建ぺい率」とは漢字で「建蔽率」と書きます。つまり「建物」がその土地を「蔽う（おおう）」割合のことです。建蔽率は建築面積を敷地面積で割って算出します。建築面積とは「建坪（たてつぼ）」ともいわれるもので、建物の外壁や柱の中心線で囲われた部分を地面に水平に投影したもののことです。建物を真上から見た時の面積をイメージしていただければと思います。

モデルハウスの敷地は、面積が約239㎡の土地で、建ぺい率が40％の指定ですので、約239㎡×40％＝「約95.6㎡」まで建物が土地を覆ってよいことになります。

次は「容積率」です。容積率とは、その建物の床面積の合計を敷地面積で割ったものです。2階建ての住宅であれば、1階部分の床面積＋2階部分の床面積を敷地面積で割って出します。

モデルハウスの敷地は、面積が約239㎡の土地で、容積率が80％の指定ですので、約239㎡×80％＝「約191.2㎡」までが床面積の合計になるように計画してよいことになります。

モデルハウスのゾーニングのポイントは地下室利用

住宅の間取りを考えるときに、敷地に対して部屋の配置をおおまかに決めることをゾーニング（エリア分け）と言います。平面計画だけではなく、断面計画のゾーニングも考えておきます。

このモデルハウスは２世帯住宅ということもあり、ゾーニングが重要でした。各世帯の住居を独立して利用できる２世帯住宅として、プライバシーに配慮した計画としました。

親世帯は夫婦のみ、子世帯は夫婦と子供２人という家族構成です。そこで１階に子世帯、２階に親世帯と将来の世代交代に対応ができるようにどちらの世帯でも利用可能なニュートラルな位置に個室を２室配置するゾーニングとしました。

親世帯を２階に設けた理由としては、「生活習慣の違い」を考慮した結果です。

親世帯は、高齢ということもあり、早寝早起きで、外出機会も少ないライフスタイルとなります。子世帯は、子供も成人しており、深夜型の生活で、外出機会も多く、帰宅も深夜になることが多いです。

木造住宅の場合、床の遮音対策を入念に行ったとしても限界があり、早朝や深夜など比較的静かな時間帯においては、上階の歩行音は意外と聞こえてしまいます。

２世帯住宅でお互いになるべく気を使わずに同居するためには、生活している音による問題を他の世帯に影響を与えないようにすることを考えました。子世帯としても、夜に親世帯へ配慮しながら気を使った生活をしなければならないことはストレスになってしまうのではないかという懸念もありました。

完全分離型の２世帯住宅では、上下階の移動の負担を考慮して、１階に親世帯、２階に子世帯を設ける住宅も多いと思われますが、生活習慣の違いによる音の問題は木造住宅では解決しにくいと判断して、あえて２階に親世帯の住まいを設けることになりました。そして親世帯の上下階の移動の負担を減らすために、ホームエレベーターを設置することに致しました。

実際に住んでみての実感としては、このゾーニングの考え方が成功して、親世帯、子世帯共に「生活習慣の違い」による音のストレスを感じることなく快適な暮らしが実現できています。

ここで法規制との整合性をとる必要が生じました。建ぺい率や容積率による面積の制限を考慮すると、１階に２軒分の玄関やホームエレベーター、子世帯のLDKや水周りスペース等を確保すると、子世帯の夫婦の寝室や収納等のスペースを充分に確保することが難しくなったのです。

法規制によりゾーニングを変更して３階建てにすることはできない敷地です。

そこで容積率の緩和を利用することにしました。一見床面積のように見えても容積率の計算から除外される面積があるのです。

例えば車庫部分、小屋裏・地下室、一定条件内の出窓、奥行2m未満のバルコニーなどは一般的に算定されません（※除外部分は自治体によって違うので確認が必要です）。

この考え方により地下室を設けることで、地下部分に子世帯の夫婦の寝室や収納、趣味である音楽などを楽しむことができるスタジオを設けることができました。

ホームエレベーターも、地下室から１階、２階、屋上の塔屋にアクセスできる仕様のものにすることで、上下階の移動の負担を減らすための備えも万全となりました。