世田谷での家づくり【注文住宅の資金計画ケーススタディ】
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世田谷区は、下北沢や三軒茶屋のような活気ある街から、成城や等々力など富裕層の邸宅が建ち並ぶ高級住宅街まで幅広い層に人気のエリアです。
「東京の住みやすい街ランキング」などでも常に上位をキープしています。車のナンバープレートが「世田谷」のご当地ナンバーなのも世田谷区の認知度の高さ、ブランド力を表しています。
注文住宅の新築需要も高く、都心へのアクセスの良さ、緑が多く閑静で落ち着いた雰囲気、良好な治安や教育・育児への自治体の取り組みなど、恵まれた住環境が整った世田谷区は、これから新居を建てる予定のオーナー様から土地や建築計画のお問い合わせをいただくエリアの一つです。
今回はそんな世田谷区の「土地とお金」にフォーカスして、世田谷区の住環境、世田谷区で注文住宅を建築する際の資金計画のケーススタディを紹介したいと思います。
目次
世田谷区の基本情報
世田谷区は東京23区内の南西部に位置し、世田谷、北沢、玉川、砧（きぬた）、烏山（からすやま）の5つの行政区に分けられています。
世田谷東部や玉川地域はビジネスが盛んで有名企業の事業所も多数ある一方、烏山や砧では野菜や果物をはじめとした農業が営まれており、練馬区に次ぐ規模となっています。
面積は大田区に次いで2番目の広さ、人口は23区内で最大です。面積が広いため、人口密度は23区中14位と決して高くはなく、「人が多くて住みにくいのでは？」ということはありません。
現在の世田谷区の木はケヤキ、区の花はサギソウです。
世田谷区の住みやすさ、人気の理由
世田谷区で土地を探すにあたり、人気や憧れだけでなく、実情に沿った住環境の把握は欠かせません。世田谷区の住みやすさ、住環境がご自身のライフスタイルや希望条件に合っているかイメージしつつ、詳しく見てみましょう。
交通アクセス
世田谷はエリアにより異なりますが、吉祥寺、埼玉県川口市、千葉県松戸市や市川市と同じ都心部から15km圏内で、都心部の主要駅まで30~40分と通勤や通学の交通アクセスが良いエリアです。
23区内でも珍しくJRや地下鉄が通っていませんが、京王電鉄、東急電鉄、小田急鉄道の私鉄3社合わせて8路線あり、移動に困ることはありません。
- 京王電鉄：京王線、井の頭線
- 小田急電鉄：小田原線
- 東急電鉄：田園都市線、大井町線、目黒線、世田谷線、東横線（線路だけ）
これからの人口減少社会では「生産年齢人口」（15歳以上65歳未満の人口層）の増減が地域に大きな影響を与えます。国土交通省のデータによると、世田谷区に通る鉄道では、東急田園都市線、京王線、小田急線の沿線順に生産年齢人口が減りにくい予測となっています。
治安
世田谷区の治安は23区内でも良好な地域と言われています。中でも豪徳寺、経堂、二子玉川などは地域で定期的なパトロールもあり、治安の維持に熱心な地域です。
自治体の防犯対策や地域住民の協力、防犯活動によって年々犯罪件数は減少傾向にありますが、にぎやかな繁華街や商業地域では犯罪やトラブルが比較的多くなる点、警備や防犯対策がしっかり取られている高級住宅街でもひったくりや盗難、振り込め詐欺には注意が必要です。
景観
世田谷区は23区内でも自然や緑の多いエリアです。大規模な都市公園をはじめ450ヶ所以上の公園施設があり、緑被率（樹林・草地、農地、園地などの緑で覆われる土地の面積割合）は23.6％と練馬区に次いで2位となっています。（平成28年度）
教育・子育て
全国からの注目度も高い文教地区である世田谷区の教育環境はとても充実しています。
小中高、大学は一貫校も含め選択肢が豊富で、先進的で質の高い教育を行うユニークな学校への進学も可能です。私立中学受験率も高く、学習塾や習い事は各エリア、駅周辺に数多くあります。
教育・育児関係のNPO法人も多いのも世田谷区の特徴で、子育てのサポートや支援のネットワークがあるのも心強いです。
ファミリー層も多い世田谷区は待機児童の数が多く、保育施設の増設など自治体の取り組みもあり、今後の改善が期待されています。
災害
世田谷区は地盤が固いエリアも多く、地震にも比較的強い地域でもあります。この地盤の強さが大正、戦後から富裕層や著名人が移り住み、高級住宅街としての歴史が生まれた理由でもあります。
世田谷区に限らない話ですが、自然災害が年々増える日本では、「災害に備える家づくり」が必要になります。集中豪雨や大地震などの際の災害リスクを予想しながら、土地を選ばなくてはなりません。
世田谷区の標高はおおむね30メートルですが、区内の多くの地域で2m以上の浸水が予想されています。2019年に起きた大型の台風では、特に多摩川の近くのエリアでは広い範囲で浸水被害もありました。
世田谷区の洪水ハザードマップなどを確認しながら、慎重に土地選びを行う必要があります。
世田谷区の土地探し
世田谷区の住みやすさ、環境について情報が集まったら、ご自身が住みたい街や注文住宅を建てたいエリアを絞り込んでいきましょう。
注文住宅の建築計画は、まず土地探し・土地購入から始まります。
通勤や通学、子育てに合った立地条件、建てたい家に合った土地の条件や法規制、建物と土地を合わせた資金計画、住宅ローンの手続きなど、土地選びには専門的なサポートが必要になります。
地域の物件情報や周辺環境に精通した不動産会社と密に連携している、信頼のおける工務店やハウスメーカーと一緒に探すと良いでしょう。
失敗しない土地探しの方法としては、希望条件の優先順位と予算を明確にして、家を建てる住宅会社（工務店やハウスメーカー）を決めてから、自分の希望条件を理解しているプロと土地を探すことをおすすめします。
関連記事：【注文住宅の土地探し】希望通りの家が建つ土地を見つけるコツ
土地探しをする前に
世田谷区の土地価格は23区内でも比較的高いエリアです。一般的に「いい土地」とは、都心で駅から近く、便のいい土地です。
「いい土地」とは、人によって異なります。価値観がそれぞれ違うからです。
なるべく仕事場に近く、通勤時間が短い都心の土地がよいという方もいれば、都心からやや遠くても自然があふれる土地がよいという方もいるでしょう。
世田谷区は面積も大きく、新宿や渋谷などの都心部に面するエリアもあれば、河川敷や緑が豊かなエリアもあるなど、いろいろな土地の選択肢がある地域です。
自分が描く「理想の暮らし」のイメージを大切にしながら、希望に合った土地と出会うまで、根気強く探すことが重要です。そしてその地域、土地にふさわしい家づくりを実践することが大切です。
例えば、とても気に入った土地と出会っても、面積が狭かったり、変形地、高低差のある土地などの場合もあります。そうした場合は設計力でその土地の魅力を引き出すことも可能です。
関連記事：狭い土地でも広く感じる狭小住宅の設計ポイント
資金計画ケーススタディ 土地価格6000万円台
実際に世田谷区で土地を購入し、注文住宅を建てる場合のケーススタディとして、土地購入費6,250万円と設定した資金計画を見てみましょう。土地と建物を合わせた予算を1億1,000万円に設定しました。
世田谷区で建てる注文住宅の資金計画ケーススタディ
- 総予算（土地、建物の金額） ・・・ 1億1,000万円
＜内訳 ・・・ 自己資金3,000万円、銀行ローン8,000万円＞ - 土地 ・・・ 25坪（約82.5㎡） ／ 建ぺい率60％ ／ 延床面積：40坪（約132㎡）
- 建物 ・・・ 1階ビルトインガレージの3階建て注文住宅
資金計画のポイント
土地の購入から注文住宅が完成するまでに、次のような費用が必要になります。
＜土地購入費＞
・不動産会社に支払う費用です。実際には、土地購入代金とは別に購入諸費用がかかります。
＜建築本体工事費＞
・注文住宅の建築にかかる費用の割合は、建物本体工事費が7割、付帯工事費が2割、諸費用が1割ほどの割合になることが多いといわれています。
＜付帯工事＞
・地盤の補強など不確定要素が強い項目や、上下水道引き込みなど役所が関わる項目、外構工事などを別途に発注した場合に直接支払いが発生する工事などが該当します。
＜設計料＞
・建築本体工事費の10%前後の費用がかかります。
＜諸費用＞
・家の本体工事や付帯工事以外にもかかるいろいろな費用がかかります。
関連記事：注文住宅の資金計画の立て方｜予算は自己資金とローン返済額で決まる！
家づくりの予算の考え方
家づくりの資金計画は、家を建てるのにいくら必要かというコストの把握と、必要なお金をどう準備するかという両面から検討する必要があります。
自己資金と住宅ローンの借り入れ額の合計＝「予算の総額」を設定してみてください。その予算で実現できる注文住宅の計画を一緒に考えていきましょう。
自己資金と住宅ローンの返済額が把握できたら、資金計画を決めることができます。予算で決めた住宅購入価格をもとに、土地の調査を始めたり、住まいのデザイン、イメージを具体的に考えていきましょう。
関連記事：【注文住宅のローン】土地購入からの流れを金利、つなぎ融資について解説
ジェイホームズについて
ジェイホームズは東京都、神奈川県を中心に注文住宅の設計・施工を行っている工務店です。
プロから評価の高い建築家、建築設計事務所とチームを組み、デザインと機能性、安全性を両立させた「強く、美しい家」を精度の高い施工力で建てています。
設計、施工はもちろん、土地探しからオーナー様の住まい作りをお手伝いしています。地域に広いネットワークを持つ不動産会社と連携して、オーナー様の予算や希望条件にあった土地が見つかるまで徹底的にリサーチする体制が強みです。
ジェイホームズからは代表の牧野や建築家が現地の視察に同行して、土地の形状、周辺環境から「家を建てるプロ」の目線で土地を吟味、調査します。オーナー様の要望を叶えられる土地なのか、どうすれば実現できるかを設計や工法、法的な側面からも考えながらオーナー様のお悩みや疑問にお答えします。
すでにお持ちの土地や、ご自身でリサーチした土地をジェイホームズにご相談いただくことも可能です。現地を一緒に視察しながら、ご希望条件やご予算にあったプランニングをご提案いたします。
世田谷区での土地探しや注文住宅の建築計画について、お気軽にご相談ください。
住みたい家、住みたい環境にぴったりの土地探しをサポートします。
ジェイホームズ株式会社
〒224-0001 神奈川県横浜市都筑区中川1-6-12
TEL 045-912-9111（平日8:30～17:30）
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