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[ COLUMN ]

【注文住宅の土地探し】希望通りの家が建つ土地を見つけるコツ

 

注文住宅 土地探し

注文住宅の土地探しは難しい?

注文住宅を建てる最大にして最初の重要ポイントは「土地探し」です。

立地や環境などいろいろな条件の中から選ばないといけませんが、多くのオーナー様は土地の購入が初めてです。

「注文住宅はどんな土地を選べばいいのか?」

「いい土地、悪い土地はどこで判断する?」

「自分では条件にあった土地が見つけられない」

「この土地は希望する家を建てられる?」

「予算はいくら必要なのか?」

「絶対に失敗したくない!」と思いながらも、物件や探し方を調べるほど情報はあふれて判断が難しく感じます。

いざデザイン、設計の段階で「思い通りの家にできない!?」とならないため、家づくりの第一歩である土地探しで失敗しない方法を押さえておくと安心できます。

注文住宅の土地探しを成功させるカギは、「土地を決める前」にあります。

ジェイホームズの考える「狭小住宅」の専用ページはこちらです。

 

注文住宅 土地を決める前に

大切なポイントは次の3つです。

土地を決める前に!

  • 優先順位を決める
  • 資金計画を立てる
  • 住宅会社を決める

希望条件の優先順位と予算を明確にして、家を建てる住宅会社(工務店やハウスメーカー)を決めてから、自分の希望条件を理解しているプロと土地を探すことをおすすめします。

この流れで家づくりをスタートできれば、住宅会社と何を話して、どう進めていったらわからないといった悩みも解決できます。

具体的に何をどうやって決めるのか、注文住宅を建てる流れに沿って見ていきましょう。

 

注文住宅が建つまでの流れ

注文住宅の計画は、一般的には、次のような流れ、スケジュール感で進行します。

注文住宅 家づくりのフロー

注文住宅を設計事務所や工務店に依頼する場合には、一般的には情報収集や土地探し(土地購入)がファーストステップで、その後に住宅会社を決めて、設計や施工が進んでいきます。

土地を決めてから住宅会社を決定することの問題点は、「土地条件や予算超過等により望む家が建てられないリスク」が大きいことです。

 

そうしたリスクを回避するために、ジェイホームズがおすすめしたいのは、

「先に住宅会社を決めてから、一緒に土地探し」

をすることです。その理由は、下記です。

  • 土地選定における専門的な知識やアドバイスを住宅会社から受けられる
  • 住宅会社と資金計画を共有しているので、土地にかけられる予算を意識しながら土地が選べる
  • 住宅会社が提携する(信頼関係がある)不動産会社と協働することで効率的に土地を探せる
  • 見つけた土地に希望する住宅が建てられるかどうかの判断をリアルタイムに受けられる

注文住宅 土地探し ジェイホームズ重要なことは、先ほどの「土地を決める前の3つのポイント」が住宅会社を決めるよりも前、土地を探す前にあることです。

なぜ、この3つのポイントは住宅会社をよりも前に決めておいた方が良いのでしょうか?

順番にその理由と決め方をお伝えします。

 

【土地探しの前に!その1】 優先順位を決める

【土地探しの前に!その1】優先順位を決める

優先順位の前に「リストアップ」

土地探しの前に、自分が求める注文住宅の条件のリストアップ、そしてその優先順位を決めることが必要不可決です。これを適当にしてしまうと、後から「別の土地の方が自分に合ってた!」なんて、ショックなことになりかねません。

どんな土地が「いい土地」だと思いますか?

「とにかく世田谷や目黒!」

「とにかく価格!」

「とにかく駅からの距離!」

など、「いい土地」の定義は人によって違います。まずは、自分が求める条件をリストアップしてみましょう。

例えば、ジェイホームズが考える「いい土地」とは、こんな感じです。

  • その土地ならではの自然や個性、魅力がある → 世田谷、目黒など人気の街には理由がある
  • 最寄り駅まで歩ける距離にある土地 → 通勤・通学の負担が少なく、生活しやすい
  • 訳あって価格が安くなっている土地 → 建物の建築工事費を増やせる

価格やエリアだけではなく、住宅や周辺環境のことも情報収集しましょう。

何十年と住みやすい便利な注文住宅、「こんな環境でこんな家に暮らしたい」と思える家を明確にイメージしていきましょう。

ポイントは土地と建物、両方をあわせた希望条件を整理することです。

 

注文住宅の希望条件 一例

  • 住みたいエリア
  • 家の広さ
  • 土地の予算、家の予算
  • 間取り(吹き抜け、大開口、中庭、地下室、屋上庭園、収納 etc)
  • 外観のデザイン、テイスト
  • 壁材、床材
  • 設備(バスルーム、キッチン、空調、洗面、トイレ etc)
  • 住宅の性能(断熱、気密性、耐震 etc)
  • 陽当たり、風通し
  • 駐車場の有無(あるいはビルトインガレージ)
  • 交通の便
  • 最寄り駅までの時間や距離
  • 平日・休日、日中・夜間の交通量や人通り
  • スーパーマーケット、コンビニエンスストア、病院、金融機関など生活インフラ
  • 子育てや教育環境(学校や公園、通学路の様子)
  • 土地を買う時期、家を建てる時期、住み始めたい時期のスケジュール感
  • 将来を考えたバリアフリー、エレベーター

交通量や人通り、にぎやかさは曜日、時間帯を変えて近隣の様子を見学するのもおすすめです。一緒に住まう家族やパートナーとも「理想の家とは何か」話し合ってみましょう。

 

優先順位を決める

次に、リストアップした中から優先順位を決めましょう。

これはゆずれない、こだわりたいところ、コストを抑えてもいいところ・・・「土地や環境」と「建物や空間」、どちらを重視して、どちらをある程度妥協するのかバランスを考えたメリハリのある希望条件が理想的です。

土地を探しているうちによくあるのが、「土地探し」にとらわれて「理想の暮らし」を忘れてしまうことです。どんなふうに暮らしたいのか常にイメージを持って、その暮らしに合う土地、住まいで重視する条件をベースに土地を検討しましょう。

優先順位がはっきりしていれば、候補の土地が出てきた時も、悩んでいる間にほかの人に取られてしまうリスクも避けられます。

すべての希望条件を満たす土地に出会うことはなかなか難しくても、優先順位の高い条件を満たした土地と出会うため、次の3つを心がけましょう。

  1. 土地探しは早めにスタートし、あせらず、じっくり時間をかける
  2. 土地だけを優先せず「理想の暮らしのイメージ」を持ち続ける
  3. 相談する住宅会社を決めておき、候補地にはどんな家が建てられるか確認する

土地との出会いは運命的なところもあり、その出会いはすぐに訪れることもあれば、時間がかかることもあります。あせらず、ぶれず、人を頼りながら、じっくりと探していきましょう。

希望条件に合った土地探しに成功すれば、次は理想の家づくりに集中することができます。

理想の家を建てること、ワクワクする間取りや設備、デザインに時間とエネルギーを注ぐことができます。

 

優先順位を決めていないとどうなる?

希望条件があいまいだったり、いい土地が見つかれば契約するかもしれない・・・と熱意が伝わりにくいと担当者も対応しづらく、他の希望者との交渉や契約を優先してしまうこともありえるので注意したいところです。

前もって決めておいた「希望条件の優先順位」と、条件に合う土地が見つかればすぐにでも契約して建てたい意思を伝えれば、建築会社の担当者は「真剣に家を建てたい人なんだな」とわかります。スムーズかつ協力的、住みたい条件に合う土地を本気で探すことができます。

オーナー様自身の土地探し、家づくりへの姿勢もとても大切なのです。

 

【土地探しの前に!その2】 資金計画を立てる

【土地探しの前に!その2】 資金計画を立てる

土地には○○○○万円、建物には□□□□万円、自己資金はいくらで、住宅ローンはこのタイプ・・・と土地と建物を合わせた総額の資金計画を立てて、住宅ローンの返済額や自己資金などを把握してから土地探しをスタートさせましょう。

詳しくは、

注文住宅の資金計画の立て方|予算は自己資金とローン返済額で決まる!

【注文住宅のローン】土地購入からの流れを金利、つなぎ融資について解説

も参考にしてみてください。

 

資金計画を立てていないとどうなる?

予算の配分があいまいなまま土地購入を決めてしまうと、建物にかける予算が減って希望通りの間取りや設備にならなかったり、予算オーバーになってしまいます。また、予算が決まっていないと、住宅会社や不動産会社も土地の提案がしづらく、土地探しが思うように進みません。

この段階での資金計画は大まかでも大丈夫です。住宅会社との住宅相談で、担当者がオーナー様のライフプランや資産状況、予算感をもとに「資金計画書」を作成します。

そこで希望条件や住宅ローン返済方法もふくめた予算が決まります。土地にはいくらかけて、希望する建物にはこのくらいかけるといった具体的な費用感を把握できるようになります。

 

土地に予算をかけすぎて、家の予算を削ることはNG

いくら気に入っても、予算を大幅に超えるような土地を購入してしまうのは避けてください。
建物にしっかり予算をかけるためには、都市部では限界もありますが、土地は可能な限り安く買うことが鉄則です。

土地を探すときに大事なことは、予算配分のバランスです。当然、土地にお金をかけすぎると、それだけ建物にかけられるお金が減ります。リストアップした条件を満たす数が多ければ多いほど、土地の想定価格よりどんどん高くなっていくものです。

なるべく理想に近い土地に決めたい気持ちはわかりますが、その結果、「理想の暮らし」を圧迫することになりかねません。住宅会社と一緒に立てた資金計画をもとに、建物の概算金額を引いた土地の予算の中にしっかり収まる土地を探しましょう。

限られた予算の中で、なるべく安く土地を購入するためにおすすめなのが、「訳あって安い土地」です。土地の値段は一般的な査定基準により、中心街に近いほど、駅に近いほど、敷地形状が整っているほど、高くなる傾向にあります。

この基準によりマイナスな評価がつくほど安い価格に設定されるわけですが、そのマイナスポイント、自分にとってマイナスにならなければ問題はないですよね?この「訳あって安い土地」を逆手に取るのが狙い目なのです。

たとえば、こんな土地はこんな人におすすめです。

  • 駅から離れている→車や徒歩で通勤する人や、電車に乗る必要の少ない人に
  • 細長いなど不整形な敷地形状→建物の形にこだわらない人に
  • 敷地に接する道路幅が狭い→大きな車を所有する予定のない人に
     
    こうした土地は、インターネットや不動産会社の店頭にある情報からはなかなか入手できません。不動産会社に「訳あって安い土地」希望であることを伝えておくと、そうした土地情報が入手できた時に個別で教えてもらえる可能性が高まるでしょう。

 

【土地探しの前に!その3】 住宅会社を決める

【土地探しの前に!その3】 住宅会社を決める

「土地のことは不動産屋。まず不動産屋を探す!」という人は多いと思われます。実はこれで失敗している人が結構多いのです。まず探すべきは不動産屋ではなく、工務店や設計事務所などの住宅会社だということを覚えておきましょう。

土地探しの失敗例で一番多いのは、不動産会社へ行って先に土地を買ってしまうことです。その際に住宅ローンを組む必要が生じますので、金融機関に提出するための図面や見積書を短期間にあわてて手配することになり、結果として「希望する住宅」が実現しない典型的な要因です。

土地だけであれば価格や条件は販売資料を見るとわかるので比較検討しやすいですが、重要なのは「その土地に自分が望む家を建てられるかどうか」です。いくらいい土地を買っても、希望の家が建てられないことが後からわかっても取り返しはつきません。

そうならないための良い方法は、先に自分が信頼できる住宅会社を見つけることです。

先に候補となる住宅会社を決めてから土地を探し始めることで、いい候補の土地が出てきたら住宅会社の人に相談し、自分の要望を叶えられる家を建てられるかどうかの相談ができる状態、体制を構築できることが大きなメリットです。

工務店やハウスメーカーの公式ホームページや資料請求で完成事例を見て、得意なテイストや工法をチェックしてみましょう。構造見学会や完成見学会にも足を運んで、自分の好みかどうか、対応はどうかなどを見極めます。

この段階での住宅会社選びは、「契約相手」ではなく、あくまでも「相談相手」として選定することです。住宅会社と一緒に資金計画を立てることで、土地と家のトータルの予算がわかり、土地購入の予算も設定しやすくなります。

いざ土地を探す段階になったら、いくつかの不動産会社に足を運び、話を聞いたり土地を案内してもらったりして、良心的で信頼できる会社や相性のいい担当者を見つけましょう。地元の不動産会社からは、雑誌やインターネットでは知ることのできない精度が高い情報をもらえることが多々あるので、きっと希望に叶う土地と出会えることでしょう。

そして自分の希望するエリアや条件、予算などを伝えておき、条件に合う土地が出たら連絡をもらえるようにします。その情報を住宅会社と共有、相談しながら選定することで、自分の要望を叶えられる家を建てられるかどうかの相談ができることが「土地探しの前に住宅会社を決める」ことの大きなメリットです。

ハウスメーカーと工務店の違いは?注文住宅を建てる建築会社の選び方

ゼロから始める注文住宅の工務店選び【プロはここを見る!】

 

住宅会社を決めていないとどうなる?

例えば、建築会社を決めずに不動産会社へ直接土地購入の相談に行くとします。

優先順位や予算を伝えて、不動産会社の担当者からすすめられ購入した土地は、希望条件を実現できる法規制をクリアしていない可能性があります。

不動産会社は「土地の媒介、取引のプロ」であり、住宅建築のプロではないからです。(担当者の力量も関係します)

また、土地購入後に建築会社を決めるまでに時間がかり、土地の住宅ローンの申請に必要な図面や書類が用意できず、別の人に契約がうつってしまうケースも考えられます。

 

土地の法規制ってなにがある?

土地には都市計画法で定められた規制があります。

建てたい家を実現できる土地を選ぶには、法規制を回避できるアイデアや設計の提案も可能な「家を建てるプロ」の工務店やハウスメーカーと土地を探すのがベターといえます。

土地の法規制 注意事項

日本の土地は「都市計画法」という法律によって区分けされています。ルールなく家や施設が立ち並んでしまうと色々な悪影響があるため、その法律によって建物を建てていい場所、建ててはいけない場所を定めているのです。

都市計画法では、「計画的に建築物を建てていきます」という土地を定めていて、それが「都市計画区域」でした。そしてその中には、人が生活し、生業を営むことを前提とした「市街化地域」が設定されていました。

「用途地域」とは、土地によって「使える用途」が決められているということです。

用途地域は、その目的ごとに3つに分けられます。

  • 人が生活することを主眼とした「住居系」の地域
  • 日常の買い物から娯楽まで、商業を主眼にした「商業系」の地域
  • いわゆる町工場といった軽工業から重工業まで営める「工業系」の地域

とくに「住居系」の地域は、マイホームを建てるための土地として、人気が高いエリアですが、一方で住環境を守るために「建ぺい率」や「容積率」などの各種規制が厳しいことでも知られています。

 

候補となる土地は、必ず複数回、現地を見にいく

購入候補の土地が見つかったら、少なくとも朝、昼、晩の3回は必ず現場を見に行きましょう。

現代では住所さえわかればインターネットで周辺の状況を確認することができますが、現地に行かなければわからないこともたくさんあります。

もうひとつ確認しておきたいのは、これから近隣に建つ建物のことです。今建っている建物はひと目で確認できるとしても、空き地や区画整理などで将来的に建つ建物のことは、一般の人ではなかなかわかるものではありません。近隣に高層マンションが建ってしまえば日照や治安の心配もあります。

できれば土地の契約前に、専門家である住宅会社の担当者に現地へ同行してもらい、近隣に将来的に建つ可能性のある建物の確認や、その土地に自分の目指す家が建てられるか、工事に支障がないかなどのアドバイスをしてもらうことが期待できます。

 

注文住宅の土地探しは誰に相談するべき?

工務店など住宅会社を決めてから土地を探す方が、予算内で希望条件に合った土地を候補にできるとお伝えしました。

では、住宅会社といっても工務店なのか、ハウスメーカーなのか、不動産会社なのか。

どこに相談して土地探しをすればよいのでしょうか?それぞれのメリット、デメリットをあげてみました。

 

工務店

<メリット>

  • 希望条件に合った土地を建物とトータルで提案できる
  • 変形地、狭小地でも地形に合わせた設計でカバーできる
  • 希望条件、予算内で土地購入と住宅建築の両方ができるか、資金計画書を作成できる
  • 法的な条件をクリアして希望通りに建てられるか、付帯工事が必要な土地かを判断できる
  • その地域の地盤や地形、気候、風土(暴風や湿気、塩害など)から土地を評価できる
  • 住宅ローンの手続きがスムーズ(融資に必要な図面や書面を提出できる)
  • 土地購入と建築工事の住宅ローンを1本化できる

<デメリット>

  • 不動産会社に比べて物件情報が少ない(提携する不動産会社と協働できることもある)

 

ハウスメーカー

<メリット>

  • プランや希望条件に合った土地を建物とトータルで提案できる
  • 希望するプラン、予算で土地購入と住宅建築の両方ができるか、資金計画書を作成できる
  • ハウスメーカーが販売する土地はプランに適した土地なので法的条件をクリアしている
  • 住宅ローンの手続きがスムーズ(融資に必要な図面や書面を提出できる)
  • 土地購入と建築工事の住宅ローンを1本化できる

<デメリット>

  • 「建築条件付き」の土地を提案されることが多い
    (住宅建築を前提に土地を購入する、施工会社が決まっているなど、他の建築会社を選べない)
  • 不動産会社に比べて物件情報が少ない
  • 変形地はオプション扱いとなり割高

 

不動産会社

<メリット>

  • 自社開発の物件、一般公開される前の掘り出し物の物件情報をもっていることがある
  • 物件情報が豊富にある
  • 大手不動産会社なら全国に拠点があり、広いエリアで土地探しが可能
  • 地元の不動産会社なら周辺環境や街の特徴に詳しく、暮らしをイメージしやすい

<デメリット>

  • 住宅会社を別で探して資金計画を立てる必要がある
    (提携している工務店や住宅会社を紹介できる不動産会社もある)
  • 情報量が多いので、予算や入居希望時期が決まっていないと絞り込めない

 

それで・・・土地探しはどこに依頼すればいい?

インターネットの物件情報で探した土地を購入されるオーナー様も増えてきましたが、周辺環境や法規制、相場などわかりにくい面もあり、やはり工務店やハウスメーカー、不動産会社に依頼して見つけたケースが今なお主流です。

中でも、建てたい家が実現できる土地かを法的にも地形的にも判断できる「家を建てるプロ」の工務店、とりわけ、地域密着型の不動産会社と連携して豊富な物件情報から探すことができる工務店が注文住宅の土地探しにおすすめといえます。

住みたいエリアで失敗の起こりにくい、念入りな土地探しが期待できるでしょう。

設計やデザインの自由度の高さでも工務店にメリットがあります。

土地探しを行わない工務店もありますが、その多くは自社と提携している不動産会社を紹介しています。

 

【重要】注文住宅の完成度を左右する「担当者の対応力」

無理に契約を迫ってこないのは当然として、住宅会社の担当者の対応力を重視してほしいと思います。

希望条件や不安な点を丁寧にヒアリングしてくれる、疑問や問い合わせへの回答が具体的でスピーディー、デメリットや懸念事項も説明することができるか、など対応の質が注文住宅の土地探し、住まいの完成度、満足度を大きく左右します。

住宅相談からアフターサービスまで、担当者との付き合いは意外に長く、ちょっとしたコミュニケーションの違和感や行き違いが、気になってしまうものです。大切な我が家をフォローする担当者ならなおのこと、お互いの関係を良好に保って暮らしていきたいですね。

 

東京都、神奈川県で注文住宅の土地を探すなら

東京都、神奈川県で注文住宅の土地を探すなら

ジェイホームズは東京都、神奈川県を中心に注文住宅を建てている工務店です。

設計、施工はもちろん、土地探しからオーナー様の住まい作りをお手伝いしています。ネットワークを持つ不動産会社と連携して、オーナー様の予算や希望条件にあった土地が見つかるまで徹底的にリサーチする体制が強みです。

ジェイホームズからは代表の牧野や建築家が現地の見学に同行して、土地の形状、周辺環境から「家を建てるプロ」の目線で土地を吟味、調査します。オーナー様の要望を叶えられる土地なのか、どうすれば実現できるかを設計や工法、法的な側面からも考えながらオーナー様のお悩みや疑問にお答えします。

すでにお持ちの土地や、ご自身でリサーチした土地をジェイホームズにご相談いただくことも可能です。現地を一緒に視察しながら、ご希望条件やご予算にあったプランニングをご提案いたします。

注文住宅の土地探しの前に、お気軽にご相談ください。

住みたい家、住みたい環境にぴったりの土地探しをサポートします。

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ジェイホームズについて

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ジェイホームズは東京都、神奈川県を中心に注文住宅の設計・施工を行っている工務店です。

プロから評価の高い建築家、建築設計事務所とチームを組み、デザインと機能性、安全性を両立させた「強く、美しい家」を精度の高い施工力で建てています。

ジェイホームズ 注文住宅の完成事例

注文住宅の施工は全て、実力と実績のあるジェイホームズの大工、職人たちが行います。

大工の親方は、ジェイホームズの仕事だけを受け持つ専属の親方です。優秀で信頼のおける専属の親方以外に施工を任せることはありません。

建物全体を統括する施工管理者と厳格な検査基準、第三者機関のチェック体制が見えないところから家の完成度、施工精度を高めています。

 

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TEL 045-912-9111(平日8:30~17:30)

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