可能性
「家賃収入」が見込めることにより、多様な計画が可能に
繋がり
駅の近くや商業エリアなどに建設する場合には店舗併用住宅は有効な選択
職住近接
オーナー住居に事務所や賃貸住宅などを併設することも可能に
目次
ジェイホームズで建てる併用住宅について
以降詳しく解説していきます。
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併用住宅のポイント
収益性を高める
併用住宅の賃貸部分は、シビアに事業計画を詰める必要があります。併用住宅のメリットを十分に享受するためには、安定的な収益を得ることが大切です。
- 収益性の高い併用住宅なら、何らかの事情で売却することになった場合にも売りやすく、リスクを回避できます。そのためには、初期費用をできるだけ抑えつつ、賃貸ニーズを満たした併用住宅を建てることが大切です。
- 併用住宅では、間取り、設備や建物のデザイン性、防音性などの建物性能を考慮して、競争力が高い建物を計画する必要があります。
併用住宅の種類
あらかじめ住居の一部に収益を得るスペースを併設したい場合、注文住宅なら建築時から目的に合わせた空間づくりが可能です。
- 住居の一部に賃貸部分を取り込む「賃貸併用住宅」
- 住居の一部に店舗スペースを設ける「店舗併用住宅」
- 住居の一部に事務所を設ける「事務所併用住宅」
建築家の設計、デザインで差別化
併用住宅における最も考慮すべき将来の入居率の不安を軽減するのが、建築デザインです。
- 都市部においては画一的な併用住宅では、他の併用住宅と差別化できない可能性もあります。そこで外観、内観ともに美しい建築デザインを追求することで他の併用住宅との差別化につながり、居住者に魅力的に映るので入居率の安定化が期待できます。
- 美しいデザインは、建物への愛着が生まれやすく、街の景観にも良い影響を与えます。併用住宅の入居者の満足度にもつながります。
併用住宅のメリット
併用住宅は、敷地の価値を活かしたプランニングにより家賃収入を生むことができます。特に自宅の建て替えや実家を相続する場合に様々なメリットがあります。
- 家賃収入でローンを返済できる事業計画であれば、年収があまり影響することなく住宅ローンが組みやすくなります。
- 賃貸併用住宅の場合、相続税や固定資産税の軽減措置が講じられているので、相続税対策に有効です。
事例解説
共同住宅と二世帯住宅の組合せ
地下1階・地上２階建ての賃貸併用住宅の事例です。
- 敷地の活用方法として、オーナー住居付きの賃貸併用住宅は有効な手段の一つです。
- 建物のプログラムは、地下1階に賃貸住宅3戸、1階に賃貸住宅2戸とオーナー住居（親世帯）、2階にオーナー住居（子世帯）となっています。
ゾーニング分けと音対策
賃貸併用住宅の計画では、建物の平面・断面ともにゾーニング（エリア分け）が重要です。オーナー住戸と賃貸住戸のそれぞれの快適性を高めるためには、特に音の対策が必要です。
- この賃貸併用住宅では、賃貸部分を地下に計画しています。1階部分の床がコンクリートとなるため、地下室側の賃貸住宅の遮音性が大きく向上します。
- この賃貸併用住宅では、木造となる階の床には遮音ゴムマット等を採用し、１階天井下地には防振吊り木を用いるなど下階の遮音性の向上に配慮した設計となっています。
住宅と雑貨店の組合せ
駅前の住宅地に建つ店舗併用住宅の事例です。１階は雑貨店、２階とロフトが住居になっています。
- シンプルな片流れ形状の外観デザインに、丸窓やアルミルーバーがアクセントになっています。
- １階店舗のガラスドア枠をスチールで造作し塗装することで、独特の質感と店内との統一感を表現させました。開口部のガラスブロックは店内の採光をやわらげると同時にデザインのアクセントにもなっています。
店舗部分は可変性を高めておく
店舗併用住宅においては、店舗部分はメンテナンスやリニューアルに対応しやすい設計にしおくことが重要です。
- この店舗併用住宅では、店舗内部の床はモルタルで仕上げているため、凹凸もなく掃除やメンテナンスを容易にしています。
- この店舗併用住宅では、壁や天井も塗装で仕上げていますので、補修等のメンテナンス性にも優れた設計となっています。
住宅と事務所、賃貸住宅の組合せ
オーナー住居、事務所、賃貸住宅の３つの用途を持つ複雑なプログラムをまとめた事例です。
- 敷地が変形地でありながら建物のボリュームをきちんと確保すべく、敷地境界線に平行して外壁面を設定した間取りの構成としています。
- インテリアについては木質感をベースに基調となる色を決めて美しく全体をコーディネートしています。造作家具や飾り棚を美しくデザインして、インテリアの雰囲気を高めています。
賃貸住宅部分も個性的なデザイン
事務所併用住宅の賃貸住宅部分はコンパクトながら家具の配置なども考慮して、使い勝手のよい間取りとなっています。
- この事務所併用住宅の賃貸住宅は階段でアクセスする構成となっています。
- この事務所併用住宅の賃貸住宅の天井は、屋根形状に合わせた勾配天井となっており、仕上げの色を壁と分けてインテリアの雰囲気を高めています。
併用住宅 施工事例
よくある質問
併用住宅に関する質問を掲載しております
併用住宅では面積が増える傾向があるため、住宅建築にかかるコストが上がります。
一方で賃貸部分からの家賃収入をローンの返済に充てられるので、比較的軽い自己負担で住宅が手に入り、リタイア後の収入も確保しやすくなることが魅力です。
重要なのは事業計画です。長い目で見ていかに返済を実現するかがポイントになります。
併用住宅を計画する場合、デメリット、注意点は主に下記です。
・賃貸住宅やテナント部分の空室リスクがある
→立地や家賃設定、建物の魅力等で異なります。
・建物を自ら管理することは負担になる
→管理してくれる会社と提携することの検討も必要です。
・売却がしにくい場合がある
→併用住宅の購入希望者はある程度限定されるので、有利に売却するためには賃貸部分の収益性を確保しておくことが大切です。
賃貸併用住宅では、オーナーと入居者の双方の満足度を上げるように設計することが大切です。主な注意点は下記です。
・プライバシーの確保
→自宅と賃貸部分の入り口の動線を分けたり目隠しを設置するなどの配慮が必要です。
・音の対策
→生活の時間帯が異なることにより、互いに騒音がトラブルの原因になってしまうこともあります。
・設計面での配慮
→リビングや水回りの階下に寝室がないようにするなどの配慮が求められます。
店舗併用住宅を計画する際には、店舗部分の床面積が全体の50％以下となるように計画することです。
店舗部分の床面積が建物全体の50％かつ50平方メートルを超えないことが重要です。それを超えると建築基準法や消防法の規制が厳しくなり、設計の制約が高くなります。
また、店舗部分の床面積が全体の50％以下だと、多くの場合は、店舗部分と住宅部分とのローンの1本化が可能になります。（店舗部分の設備機器等は含まれないので注意が必要です）
