鎌倉で注文住宅を建てる｜土地価格・建築規制・費用を専門家が解説
公開日：2026-06-01 / 最終更新日：2026-06-18
海と山、歴史と文化が重なる鎌倉は、高級注文住宅の候補地として根強い人気を誇ります。東京都心から横須賀線で約1時間圏内というアクセスの良さに加え、由比ヶ浜や七里ヶ浜を望む眺望、国指定史跡が醸す落ち着いた住環境は、都心では手に入らない暮らしの質を提供します。
一方で、鎌倉での家づくりには「古都保存法」「風致地区」といった独自の法規制があり、一般的な注文住宅と同じ感覚で計画を進めると、設計段階で大きな制約に直面することがあります。土地の選び方ひとつで建築の自由度が大きく変わるのが、鎌倉という土地の特徴です。
この記事では、鎌倉での注文住宅建築を検討し始めた方に向けて、土地価格の相場とエリア別の特徴、建築に影響する法規制の実態、費用の全体像、そして住みやすさの観点から必要な情報を専門家の視点でまとめます。
工務店の選び方や施工事例については、鎌倉で叶える高級注文住宅。後悔しないための工務店選びもあわせてご覧ください。
目次
鎌倉で注文住宅を建てる前に知っておくべき4つの地域特性
鎌倉で家を建てることには、都心や他のエリアとは異なる4つの特性があります。これらを事前に把握しておくことで、土地選びの判断軸が明確になり、設計計画の遅延や想定外のコスト増を防ぐことができます。
①景観法規制——市域の55%が「風致地区」、一部は「古都保存法」の対象
鎌倉市は、市全域の約55.5%が風致地区に指定されています。風致地区内では、建築物の新築・増改築、土地の造成・形質変更に市長の許可が必要です。建ぺい率・高さ制限に加え、緑化率や植栽の維持義務が課せられる地区もあります。
さらに、鶴岡八幡宮周辺や寺社の近接エリアは「古都保存法（古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法）」の対象地区を含みます。この地区では、現状変更（建物新築・土地造成・伐採等）に知事の許可が必要となり、申請が認められない場合もあります。
実務上の注意点：土地購入前に「風致地区の種別」「古都保存法の指定有無」「建築協定の有無」を必ず確認してください。同じ鎌倉市内でも、指定の有無・地区種別によって建築自由度が大きく異なります。設計事務所や工務店と連携した上での土地の法規制調査が不可欠です。
②海沿いエリアの塩害リスク——外壁・屋根・設備に影響するコスト要因
由比ヶ浜・七里ヶ浜・稲村ヶ崎など海岸線に近いエリアでは、塩分を含んだ潮風が建物の金属部分・外壁・設備機器を腐食させます。設計段階で耐塩害仕様を採用しない場合、築後数年で外壁の錆びや設備の劣化が顕在化します。
具体的な対策として、外壁はガルバリウム鋼板（耐塩害グレード）または左官仕上げ、設備機器は塩害に比較的強い製品を選定します。これらの仕様変更により、標準的な仕様との差額が発生する場合があります。建物予算を組む際に織り込んでおくべきコスト要因です。
③地盤の二極化——高台の安定地盤と低地の軟弱地盤
鎌倉市の地形は起伏が大きく、地盤特性がエリアによって大きく異なります。山側の高台や丘陵地は地盤が比較的安定しており、基礎コストが抑えられる傾向にあります。一方、由比ヶ浜から鶴岡八幡宮にかけての滑川沿低地、大船駅周辺の柏尾川流域は軟弱地盤が多く、杭基礎や地盤改良が必要なケースがあります。
地盤改良費用は規模により数十万〜数百万円の幅があります。地盤調査を実施する、地盤保証の活用を検討することが重要です。
④南海トラフ対策——津波リスクのある海沿いエリアの選択には慎重な判断を
国の予測によれば、南海トラフ地震発生時の鎌倉市内の予想震度は5強であり、海沿いエリアでは3m以上の大津波に襲われる確率が「高い（6〜26%未満）」と想定されています。海に近い低地の土地を選ぶ際は、避難ルートの確認と耐震・津波対策を組み込んだ設計が必要です。
関連記事：耐震性の高い木造住宅は建てられるか？【耐震構法SE構法が地震倒壊ゼロの理由】
鎌倉の土地価格——エリア別の坪単価と土地選びの判断基準
鎌倉市内の土地価格は、エリアによって坪単価が大きく異なります。同じ「鎌倉」という地名でも、駅距離・海眺望・法規制の有無・地盤条件によって価格と建築条件が異なるため、土地探しの初期段階でエリアの特性を理解しておくことが重要です。
高価格帯エリア：鎌倉駅周辺・由比ヶ浜・材木座・七里ヶ浜・稲村ヶ崎
鎌倉駅から徒歩圏内の住宅地や、由比ヶ浜・材木座・七里ヶ浜・稲村ヶ崎の海近エリアは高価格帯エリアです。生活利便性が高く、海への徒歩アクセスも良いため需要が高いエリアです。ただし、古都保存法や風致地区の制約を受けるエリアも含まれるため、土地の法規制確認は必須です。
中価格帯エリア：北鎌倉・山ノ内・西鎌倉・湘南深沢
北鎌倉・山ノ内エリアは、円覚寺・東慶寺などの寺院が建ち並ぶ静寂な雰囲気が特徴です。緑深い山間に邸宅が点在し、鎌倉らしい趣を持つエリアとして経営者層や文化人にも好まれています。JR北鎌倉駅から品川まで50分前後のアクセスも確保されています。
湘南モノレールの通る西鎌倉・湘南深沢エリアは、比較的広い土地が購入できるケースがあり、平屋や広い外構を伴うゆとりある邸宅計画に適しています。
関連記事：注文住宅の土地探しは、土地価格の目安を知り、法規制を必ず調べる
土地探しで見落としがちな「建築条件」3つのチェックポイント
- 風致地区・古都保存法の種別確認：指定地区の種別によって、建ぺい率の上乗せ規制・緑化率義務・建物高さ制限が異なります
- 接道幅と建設車両の搬入ルート：鎌倉市内は4m未満の狭隘（きょうあい）道路が多く、建設重機が入れない土地は工法が制限され、建築費が上昇する場合があります
- 傾斜地の造成コスト：眺望の良い高台の土地は傾斜地であることが多く、造成・擁壁工事のコストを土地購入前に概算しておく必要があります
鎌倉の注文住宅で人気の間取りと設計——法規制の中で実現できるデザイン
鎌倉という環境が持つ魅力を最大限に引き出す設計計画が、高い満足度につながります。ただし、法規制や自然環境に対応した設計が前提です。
海を眺める大開口リビング——光と眺望を取り込む設計の条件
七里ヶ浜や稲村ヶ崎の高台、材木座の上段などに建てる邸宅では、相模湾を一望する大開口リビングが最も需要の高い間取りです。吹き抜けと組み合わせることで、1階から2階まで抜ける開放感ある空間が実現します。
ただし、海沿いのエリアでは耐塩害仕様が必要です。また、建物の向きと斜線制限の確認も設計の初期段階で行います。高い眺望が得られる立地ほど斜面や傾斜条件が伴うため、構造設計への配慮が重要になります。
ビルトインガレージ——鎌倉の狭隘道路事情と車好きのオーナー層に対応
駐車スペースを建物内に取り込むビルトインガレージへの需要は高い傾向にあります。愛車をインテリアの一部として見せるデザインガレージとする事例も多くあります。
平屋・和モダン——鎌倉の景観と調和する外観デザイン
風致地区内では、高さを抑えた建物が法規制上も有利な場合があります。平屋は高さ制限への対応と、鎌倉の歴史的景観に馴染む外観を同時に実現できる選択肢です。木材と左官仕上げを組み合わせた和モダンなデザインは、近隣の寺社仏閣の雰囲気と調和し、オーナーの満足度が高い傾向にあります。
屋上庭園・テラス——高台立地を最大化する空間計画
山側の高台に建てる邸宅では、屋上に庭園やルーフテラスを設けることで、プライバシーを確保しながら鎌倉の絶景を独占する空間が生まれます。BBQや星空観察など、豊かなライフスタイルを日常に取り込める間取りとして、自然を愛するオーナーに選ばれています。
鎌倉の住みやすさ——交通・治安・子育て・自然環境を評価する
交通アクセス：東京都心まで1時間前後、ただし市内移動に工夫が必要
鎌倉市は鉄道網が充実しています。JR横須賀線の鎌倉駅からは品川まで約48分、新宿まで湘南新宿ラインで約59分とアクセスが確保されています。
- JR東日本：横須賀線（北鎌倉・鎌倉）、東海道本線・根岸線（大船）
- 江ノ島電鉄：長谷・稲村ヶ崎・七里ヶ浜・腰越・鎌倉など各駅
- 湘南モノレール：大船〜片瀬山（西鎌倉・湘南深沢を経由）
一方、鎌倉市内は週末を中心に観光客による交通渋滞が発生しやすく、車での移動が難しい時間帯があります。土地選びの際は、最寄り駅からの徒歩アクセスと駐車場の確保を合わせて検討することが重要です。
治安：全国的にも犯罪発生率が低い安全な住環境
鎌倉市の犯罪発生率は全国的に見ても低く、過去数年間の刑法犯認知件数は減少傾向です。落ち着いた住環境と地域コミュニティの強さが治安の良さを支えています。夜間の繁華街や夏季の海水浴シーズンには注意が必要ですが、住宅地としての安全性は高く評価されています。
子育て・教育：自然の中で育つ環境と進学校が揃う
豊かな自然環境の中でのびのびと成長できる環境は、子育て家庭にとって大きな魅力です。海・山という身近な自然がアウトドア活動の場となり、多様な体験機会をもたらします。教育機関も充実しており、学習塾や県内有数の進学校が市内に揃っています。自治体の子育て支援センターや放課後施設も整備されています。
景観・自然環境：年間2,000万人が訪れる観光都市の住環境
鶴岡八幡宮・高徳院の大仏・円覚寺舎利殿をはじめとする国宝・重要文化財が点在し、日本を代表する歴史的景観が日常の風景となります。四季の表情が豊かな海岸線と里山は、在宅ワークの合間に歩けるハイキングコースや、マリンスポーツの場としても機能します。
この景観を守るために整備された法規制が建築の自由度に影響を与える面もありますが、逆に言えばその規制があるからこそ、鎌倉の資産価値が長期にわたって維持されています。
湘南エリアの他の候補地との比較——鎌倉を選ぶ理由
東京都心から1時間前後の湘南・鎌倉周辺では、鎌倉市以外にも注文住宅の人気候補地があります。それぞれの特徴と違いを把握した上で、ライフスタイルに合ったエリアを選択することが重要です。
- 葉山町で建てる注文住宅｜価格と魅力：皇室ゆかりのリゾート地。ヨット・マリンスポーツ愛好家に人気が高く、自然環境と閑静な住環境を最重視するファミリーに向いています
- 藤沢市で注文住宅を建てる｜価格と魅力：生活インフラが充実した都市型住環境。江ノ島の観光地とショッピング施設が共存し、生活利便性を重視するファミリーに適しています
- 逗子市で注文住宅を建てる｜価格と魅力：逗子海岸に面した小さな港町。葉山と隣接し、海と山を日常に取り込むライフスタイルを実現できます
鎌倉が他のエリアと比べて際立つのは、「歴史と文化の深さ」と「資産価値の安定性」です。観光客が年間2,000万人以上訪れる国際的な知名度と、古都保存法による開発規制が、長期にわたる資産価値の保全につながっています。
ジェイホームズが鎌倉での家づくりをサポートできる理由
ジェイホームズは東京都・神奈川県を中心に高級注文住宅の設計・施工を手がける工務店です。プロから評価の高い建築家・設計事務所とチームを組み、「強く、美しい家」を精度の高い施工力で実現してきました。
鎌倉特有の課題に対応できる設計力と施工実績
風致地区・古都保存法の規制対応、塩害を想定した外装材の選定、傾斜地の構造計画、地盤状況に応じた基礎設計——これらは鎌倉での建築に必要な専門知識です。ジェイホームズは神奈川県内での施工実績を通じて、こうした地域特有の課題に対応するノウハウを蓄積しています。
土地探しからワンストップでサポート——地域の不動産ネットワークを活用
鎌倉市内の土地は、供給が需要を下回る傾向があり、一般の情報サイトに出てこない情報も少なくありません。ジェイホームズは地域に広いネットワークを持つ不動産会社と連携し、オーナー様の予算と条件に合った土地が見つかるまで徹底的にリサーチします。
代表の牧野や建築家が現地視察に同行し、土地の形状・周辺環境・法規制・建築の可能性を設計と施工の両面から確認します。すでにお持ちの土地や自身でリサーチした土地についても、現地同行の上でプランニングをご提案します。
高級注文住宅の工務店選びについて
鎌倉で高級注文住宅を建てる際の工務店選びのポイント、具体的な施工事例については以下の記事で詳しく解説しています。
よくある質問（FAQ）
鎌倉で注文住宅を建てると費用はいくらかかりますか？
鎌倉の風致地区では何が制限されますか？
風致地区内では、建築物の新築・増改築、土地の造成・形質変更に市長の許可が必要です。建ぺい率・高さ制限に都市計画の基準よりも厳しい上乗せ規制が課せられるほか、緑化率の維持義務が生じる地区もあります。鎌倉市は市域の約55%が風致地区に指定されており、土地購入前に地区種別の確認が必須です。
古都保存法とは何ですか？家づくりへの影響は？
古都保存法（古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法）は、鎌倉・京都・奈良など古都の歴史的風土を守るための法律です。指定地区内では建物の新築・土地の造成・樹木の伐採などの「現状変更」に神奈川県知事の許可が必要となり、申請が認められないケースもあります。鶴岡八幡宮周辺など寺社近接エリアで特に注意が必要です。
鎌倉の土地価格（坪単価）の相場はどのくらいですか？
鎌倉市内の土地は、エリアによって坪単価が大きく異なります。同じエリア内でも法規制の指定有無・眺望・接道条件により価格差が生じます。
鎌倉は子育てしやすい環境ですか？
海・山・寺社という豊かな自然環境の中で多様な体験ができる点が、子育て家庭から評価されています。県内有数の進学校や学習塾が市内に揃い、自治体の子育て支援センター・放課後施設も整備されています。一方、週末の観光渋滞で車での移動が制限される場合があるため、最寄り駅からの徒歩アクセスを重視した土地選びが生活のしやすさに影響します。
鎌倉で注文住宅を建てる工務店はどう選べばよいですか？
風致地区・古都保存法への法規制対応、塩害仕様の選定、傾斜地の構造計画など、鎌倉特有の課題に対応した実績があるかどうかが選定の基準になります。土地探しの段階から設計・施工の専門家と連携できるワンストップ対応の工務店は、法規制確認・地盤判断・設計の観点から土地の適否を早期に見極められるため、計画全体のリスク軽減につながります。
用語集：鎌倉の家づくりで知っておくべき言葉
- 風致地区（ふうちちく）
- 都市の自然的景観を維持するために都市計画法に基づいて指定される地区。建築物の新築・増改築、土地の造成・形質変更に市長の許可が必要となり、建ぺい率・高さ・緑化率について通常の用途地域より厳しい制限が上乗せされます。鎌倉市は市域の約55%が指定されており、土地購入前に地区種別の確認が不可欠です。
- 古都保存法（ことほぞんほう）
- 正式名称「古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法」。鎌倉・京都・奈良など8市町が対象で、指定された「歴史的風土保存区域」内での現状変更（建物新築・土地造成・樹木伐採など）には都道府県知事の許可が必要です。鶴岡八幡宮周辺など寺社に近接したエリアが対象となるケースが多く、申請が認められない場合もあります。
- 建ぺい率（けんぺいりつ）
- 敷地面積に対する建築面積の割合の上限。風致地区内では都市計画で定められた数値よりも低い上限（上乗せ規制）が課せられる場合があります。例えば用途地域上は60%でも、風致地区の規制により40%に制限されるケースがあります。土地購入時は用途地域の建ぺい率だけでなく、風致地区の上乗せ規制を必ず確認してください。
- 狭隘道路（きょうあいどうろ）
- 幅員4m未満の道路のこと。鎌倉市内は歴史的な街区構造が残るエリアも多く、狭隘道路沿いの土地では建設重機が搬入できない場合があります。その場合、工法が制限されて建築コストが上昇することがあるため、土地購入前に接道幅と建設車両の搬入ルートを確認することが重要です。
- 地盤改良（じばんかいりょう）
- 建物を安全に支えるために地盤を補強する工事の総称。杭打ち・表層改良・柱状改良などの工法があり、地盤調査（スウェーデン式サウンディング試験など）の結果に基づいて工法が決定されます。費用は数十万〜数百万円と規模により異なります。鎌倉市内の低地（由比ヶ浜周辺・大船周辺など）では軟弱地盤が多く、事前の地盤調査と予算計上が必要です。
- 塩害仕様（えんがいしよう）
- 海岸近くの潮風に含まれる塩分による腐食・劣化を防ぐために採用する建材・設備の仕様。外壁にガルバリウム鋼板（耐塩害グレード）や左官仕上げを用いたり、設備機器に耐塩害対応製品を選定したりします。由比ヶ浜・七里ヶ浜・稲村ヶ崎などの海沿いエリアでは設計段階からの組み込みが必須であり、標準仕様との差額を建物予算に計上しておく必要があります。
まとめ：鎌倉で注文住宅を建てる際の5つのポイント
鎌倉での家づくりは、他のエリアにはない固有の魅力と、相応の準備が必要な課題の両方があります。以下の5点を押さえた上で計画を進めることが、理想の住まいを実現する近道です。
- 法規制の確認を土地選びの最初の一歩に：風致地区・古都保存法の指定有無で、建築自由度と手続きが大きく変わります。土地契約前に専門家と確認することが必須です
- エリアで価格差は2倍以上——目的に合ったエリア選択を：鎌倉駅周辺と北鎌倉・西鎌倉では坪単価が大きく異なります。眺望・利便性・静けさ・価格のバランスをライフスタイルに照らして選択してください
- 海沿いの塩害対策は設計段階で組み込む：事後的な対応より、設計段階からの仕様選定が費用対効果に優れています。10〜20年後のメンテナンスコストまで見込んで計画してください
- 地盤改良費の予算を見込んでおく：特に低地や谷戸（やと）地形の土地は、地盤改良費が追加で発生するリスクがあります。事前に概算を把握しておくことで、総予算の見通しが立てやすくなります
- 土地探しと建築計画は同時並行で進める：土地が決まってから工務店を探すより、土地探しの段階から設計・施工の専門家と連携することで、法規制・地盤・設計の観点から土地の判断が的確になります
鎌倉での家づくりについて、土地探しの段階からお気軽にご相談ください。
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