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賃貸併用住宅の費用・ローン・間取り｜自宅と賃貸を両立する計画

公開日：2026-10-26

木張り天井と造作収納、テラスにつながる大きな窓のあるLDK

賃貸併用住宅は、ひとつの建物に自宅と賃貸住戸を設ける住宅です。家賃収入を返済や維持費に充てられる一方、自宅だけを建てる場合よりも、事業性・防音・プライバシー・管理まで早い段階で決める必要があります。

特に注意したいのが、「家賃が入るから返済できる」「自宅部分が半分なら必ず住宅ローンを利用できる」と決めつけないことです。金融機関によって対象になる床面積や審査条件が異なり、空室中も返済と維持費は続きます。土地を買って建てる場合も、今の家を建て替える場合も、建物の形を決める前に、収支・融資・間取りを同時に検討します。

この記事では、東京・横浜で賃貸併用住宅を計画するときに押さえておきたい費用、ローン、間取り、木造の構造・防火計画を、ジェイホームズの施工実例とともに説明します。

賃貸併用住宅が向いている土地・計画

賃貸併用住宅は、自宅としての暮らしやすさと、賃貸住宅として選ばれる条件の両方を満たす必要があります。計画の前に、次の4点を整理します。

確認すること	検討のポイント	計画への影響
賃貸需要	想定する入居者、駅や生活施設までの距離、周辺の間取りと家賃	住戸数、専有面積、設備、想定賃料
法規・敷地	用途地域、建ぺい率・容積率、高さ、防火、接道	建てられる規模、階数、構造、防火仕様
家計と事業収支	自己資金、借入額、空室、管理費、修繕費、税金	無理のない総予算と返済計画
将来の使い方	家族構成の変化、賃貸継続、二世帯化、売却	玄関、設備、区画、変更しやすさ

同じ延床面積でも、自宅を広くすると暮らしやすさは高まりますが、賃貸できる面積は小さくなります。反対に賃貸部分を優先しすぎると、自宅の採光や収納、動線に無理が出ます。敷地に入る最大の建物から考えるのではなく、「自宅として必要な広さ」と「その地域で借り手が見込める住戸」を別々に整理し、重ね合わせるところから計画を始めます。

都市部では似た間取りの賃貸住宅が多いため、ジェイホームズでは建築家のデザインで外観・内観に個性を持たせ、入居者に選ばれる理由をつくることを重視しています。

住宅ローンは「自宅部分が2分の1以上」を入口に、金融機関ごとに確認する

賃貸併用住宅でも住宅ローンを利用できる場合があります。ただし、条件は一律ではありません。ドコモSMTBネット銀行の案内では、本人が住む部分の床面積が建物全体の2分の1以上などの条件を示しています。スルガ銀行は、自己居住部分が50％以上の場合と50％未満の場合で案内するローンを分けています。

出典ドコモSMTBネット銀行｜賃貸住宅併用物件の住宅ローンに関するFAQ（2026年10月25日閲覧）

出典スルガ銀行｜賃貸併用住宅向けローン（2026年10月25日閲覧）

つまり、「50％以上なら必ず借りられる」のではなく、自己居住部分の割合は入口となる条件の一つです。計画する床面積、賃料査定、年収、自己資金、既存借入などをそろえて、候補の金融機関に相談します。

融資相談の前にそろえたい資料

自宅部分と賃貸部分を色分けした各階平面図・床面積表
土地費、建築費、設計費、諸費用をまとめた資金計画
周辺相場を踏まえた賃料査定と、満室・空室それぞれの収支
自己資金、年収、既存借入、返済期間の資料
管理を委託するか、自主管理にするかの方針

住宅ローンの利用条件と、住宅ローン控除など税制上の条件は同じとは限りません。国税庁は住宅ローン控除の主な要件として、床面積の2分の1以上を自己の居住用に使うことなどを案内しています。適用の可否は入居時期、所得、床面積、借入先などでも変わるため、税務の判断は、税理士や税務署に委ねます。

出典国税庁｜住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）（2026年10月25日閲覧）

費用は建築費だけでなく、賃貸経営の支出まで見込む

賃貸併用住宅の費用は、床面積や構造だけでは決まりません。住戸数が増えるほど、玄関、キッチン、浴室、給湯器、メーター、インターホンなどが複数必要になります。自宅部分と賃貸部分を分ける防音・防火・避難の計画も必要です。

段階	主な費用	見落としやすい点
取得・調査	土地、仲介、測量、地盤調査、既存建物の解体	高低差、擁壁、地中障害物、引込管
設計・建築	設計、確認申請、構造、防火、建築、外構	住戸ごとの設備、メーター、防音、共用部
資金・登記	融資手数料、保証、登記、保険、税金	つなぎ融資、抵当権設定、火災保険の対象
募集・管理	入居者募集、管理委託、清掃、点検	入れ替え時の原状回復、広告費
保有・修繕	固定資産税、保険、設備交換、外装・防水	空室中にも返済と固定費が続く

収支は満室時だけで判断しません。賃料の下落、空室、入退去、設備交換、金利の変化を入れた複数のケースをつくります。家賃を返済額から単純に差し引くのではなく、自宅の家計と賃貸経営の収支を分けて見ると、負担の所在が見えやすくなります。

相続税対策だけを目的に計画することも避けたいところです。2026年度税制改正では、被相続人などが課税時期前5年以内に取得または新築した一定の賃貸用不動産について、通常の取引価額に相当する金額で評価する見直しが行われました。2027年1月1日以後の相続等から適用されますが、制度には条件や例外があるため、計画の時点で税理士に相談してください。

出典財務省｜令和8年度税制改正の大綱（2026年10月25日閲覧）

ジェイホームズでは、賃貸部分は自宅以上に事業計画を詰めておきたい部分と考えています。初期費用を抑えながら、その地域で選ばれる住戸の広さと設備を先に決め、空室が出たときの返済まで含めて規模を決めます。

間取りは「上下分離」と「縦割り」を、動線・音・視線で比較する

賃貸併用住宅の代表的な分け方は、階で区切る上下分離と、建物を左右に分ける縦割りです。敷地の間口、日当たり、必要な住戸数、自宅の暮らし方に合わせて選びます。

分け方	特徴	確認したいこと
上下分離	1階と2階など、階ごとに自宅・賃貸を分ける	上下階の足音、階段、配管、各住戸の採光
縦割り	建物を左右に分け、それぞれが複数階を使う	界壁、階段面積、間口、庭や駐車場の分け方
複合型	複数の賃貸住戸と自宅を階・方向で分ける	共用動線、避難、防火、構造、設備系統

玄関とアプローチを分ける

自宅の玄関と賃貸住戸の玄関は、できるだけ視線が重ならない位置に置きます。郵便、宅配、ごみ出し、自転車、駐車場への動線まで図面に描き、家族と入居者が毎日すれ違う場所を洗い出します。オートロックや防犯カメラを設ける場合は、管理範囲とプライバシーにも配慮します。

寝室の上下と設備配管を避ける

足音だけでなく、玄関扉、階段、洗濯機、浴室、給排水管の音も検討します。寝室の上に賃貸住戸の水回りを置かない、収納や廊下を緩衝帯にする、配管を点検できる位置にまとめるなど、平面図と断面図の両方で調整します。防音材を足す前に、音が出る場所と休む場所を離します。

メーターと設備を住戸ごとに管理できるようにする

電気・ガス・水道の計量方法、給湯器や室外機の交換経路、インターネット設備、点検口の位置を決めます。故障や交換のたびに自宅へ入らなければならない計画は、住む人にも管理する人にも負担になります。

木造でも、構造・防火・遮音を初期計画からまとめて考える

賃貸併用住宅を木造で計画する場合も、建物の階数・規模・用途地域に応じて、必要な耐火・準耐火性能や避難計画を確認します。国土交通省の「賃貸共同住宅に係る工事監理ガイドライン」は、防火・遮音・避難の規定について、界壁・外壁・天井・屋外階段などに特に注意して確かめるよう求めています。

出典国土交通省｜賃貸共同住宅に係る工事監理ガイドライン（2026年10月26日閲覧）

大きな開口や駐車スペースを取りながら自宅と賃貸住戸の壁・床を成り立たせるために、構造計画から決めます。ジェイホームズでは、木造ラーメン構法のSE構法や地下の鉄筋コンクリート造を組み合わせた賃貸併用住宅を施工しています。ただし、最適な構造と防火仕様は土地と計画ごとに異なります。土地を購入する前、または建て替え範囲を決める前に、法規と構造の見通しを立てます。

施工実例｜地下1階・地上2階の賃貸併用二世帯住宅

東京都杉並区の実例は、地下1階を鉄筋コンクリート造、地上2階をSE構法とした賃貸併用二世帯住宅です。自宅は親世帯の2LDKと子世帯の3LDK、賃貸部分は5戸の1Kで構成されています。自宅へのアプローチを南側、賃貸住戸へのアプローチを北側に分け、日々の動線とプライバシーを整理しました。

この建物では、賃貸住戸5戸のうち3戸を地下に、2戸を1階に配置しました。1階の床が鉄筋コンクリートになるため、地下の賃貸住戸とオーナー住居のあいだの音が伝わりにくくなります。木造の2階は床に遮音ゴムマット、1階の天井下地に防振吊り木を使っています。木造部分の共同住宅は準耐火建築物としています。

外観を美しく仕上げて周辺の賃貸住宅と差をつけた例は都市型でシャープな印象の外観デザイン、自宅のダイニングは賃貸併用二世帯住宅のダイニングをご覧ください。

店舗併用住宅とは、事業計画の前提が異なる

ジェイホームズには、東京都世田谷区で店舗と自宅を組み合わせた施工実例もあります。入口や設備を分ける点は参考になりますが、店舗は集客、営業時間、業種ごとの設備が必要で、第三者に住戸を貸す賃貸併用住宅とは事業計画が異なります。賃貸事例として混同せず、用途ごとに計画します。店舗と住まいを組み合わせる場合の考え方は、店舗併用住宅の計画ポイントにまとめています。

土地購入・建て替え前のチェックリスト

自宅部分と賃貸部分の必要面積を分けて書き出したか
周辺の賃貸需要と競合住戸を確認したか
満室だけでなく空室・修繕・金利変動を入れて収支を見たか
候補の金融機関へ図面と資金計画を示して相談したか
玄関、郵便、宅配、ごみ、自転車、駐車場の動線を分けたか
寝室と階段・水回り・配管の位置を断面でも確認したか
各住戸の設備を、共用部または屋外から点検・交換できるか
法規、防火、構造の条件を土地購入前に確認したか
将来の賃貸継続、家族利用、売却の優先順位を決めたか

賃貸併用住宅のよくある質問

賃貸併用住宅で後悔しやすい点は何ですか？

音や視線で自宅の落ち着きが損なわれること、想定賃料で入居が決まらないこと、管理・修繕の負担を小さく見積もることです。動線と音を図面で確認し、空室と修繕を入れた収支をつくり、管理方法まで決めてから規模を確定します。

賃貸併用住宅は住宅ローンを利用できますか？

利用できる場合があります。自己居住部分が建物全体の2分の1以上であることを条件にする商品がありますが、金融機関によって対象、審査、借入範囲は異なります。床面積表、資金計画、賃料査定を用意し、計画段階で個別に相談してください。

上下分離と縦割りはどちらがよいですか？

上下分離は限られた間口でも計画しやすい一方、上下階の足音や配管音への配慮が必要です。縦割りは上下階の生活音を住戸内にまとめやすい一方、各住戸の階段面積が必要です。敷地の形、自宅の暮らし方、想定入居者を基準に選びます。

賃貸併用住宅の費用はいくらですか？

土地、規模、構造、住戸数、防火仕様、設備によって大きく変わるため、延床面積だけで一律の金額は出せません。土地・建物・設計・融資・登記に加え、入居者募集、管理、空室、修繕まで含む総事業費と保有費で比較します。

賃貸併用住宅は売却しにくいですか？

一般の戸建てより買い手が限定される場合があります。自宅と賃貸の面積配分、入居状況、収益性、融資条件が買い手ごとに合うとは限らないためです。将来の売却を考えるなら、地域の賃貸需要、設備の分離、維持管理の記録、用途変更のしやすさを計画時から確認します。

賃貸併用住宅は、土地・収支・設計を同じ時点で検討する

賃貸併用住宅は、家賃収入だけで良し悪しを判断する建物ではありません。自宅の暮らしやすさ、入居者に選ばれる住戸、返済と維持管理、将来の使い方を、ひとつの計画にまとめます。

ジェイホームズは、東京都・神奈川県を中心に、SE構法の木造と鉄筋コンクリート造の地下室を組み合わせた賃貸併用住宅などを、建築家と協働して手がけています。土地を購入する前のボリューム検討や、建て替えで自宅と賃貸をどのように分けるかという段階からご相談ください。融資と税務は、それぞれ金融機関・専門家への確認を前提に、建築計画に必要な資料を整理します。

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